In caso di alienazione di unità immobiliare sita in edificio condominiale, qual è il soggetto tenuto al pagamento delle spese relative alla conservazione delle parti comuni? Come si individua il momento di insorgenza dell'obbligo di contribuzione e qual è il criterio in base al quale le spese si addebitano al venditore o all'acquirente? Quali sono i rimedi a difesa del condominio? Come devono cautelarsi le parti all'atto della stipula del rogito notarile?

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condomino per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.. É la data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione dei lavori condominiali che determina l'insorgenza dell'obbligazione alla spesa e tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Nel rapporto tra venditore e acquirente, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, invece, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. Tali principi sono stati recepiti dalla sentenza della Suprema Corte 25 gennaio 2018, n. 1847 che, in linea con l'ultimo arresto giurisprudenziale, in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione ritiene che l'insorgenza dell'obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare con la quale siano disposti i predetti interventi. Tale delibera ha valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all'atto della sua adozione.

Suprema Corte Cassazione Civile 25 gennaio 2018, n. 1847